TRIBUTACIÓN DE OPERACIÓN DE PERMUTA DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA

lunes 04 noviembre 2019

  

TRIBUTACIÓN DE OPERACIÓN DE PERMUTA DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA.

 

Se produce dos operaciones:

 

1.- La entrega del terreno, la cual puede ocurrir que esté sujeta o no, y en el primer caso, que resulte de aplicación la exención del artículo 20 uno 20º de la LIVA, con posibilidad de renuncia por parte del transmitente del terreno si se dan los requisitos establecidos para ello por el apartado dos del artículo citado. Veremos en el siguiente apartado los requisito de la operación para que esté sujeta y no exenta al IVA.

 

El devengo de esta operación tendrá lugar cuando el terreno se ponga a disposición del promotor, debiéndose determinar su base imponible en dicho momento, la normativa distingue dos supuestos:

a)      cuando toda la contraprestación sea no dineraria: en cuyo caso la base imponible será el valor de mercado del citado terreno en el momento de su puesta a disposición (que coincidirá generalmente con la fecha del otorgamiento de la escritura pública del contrato de permuta)

b)      cuando la contraprestación sea en parte no dineraria y en parte dineraria, en cuyo caso se deberá tomar como referencia el valor que tengan en el mercado las edificaciones futuras en la fase actual de producción o comercialización, es decir, sin construir, o lo que es lo mismo, en el momento de la celebración del contrato de permuta.

 

La base imponible de la entrega del terreno así calculada no podrá rectificarse en el momento de la recepción de las edificaciones futuras

 

2.- - La entrega de las edificaciones terminadas hecha por el promotor, cuando se concluya su construcción. Al contrario de lo que sucede con la entrega del suelo, que puede estar o no sujeta al Impuesto en función de la condición de su propietario, la entrega de la edificación terminada constituirá, en la práctica totalidad de los casos, una operación sujeta y no exenta del Impuesto.

 

Sin perjuicio de lo que a continuación se dirá, el devengo de dicha entrega se produce cuando tenga lugar la transmisión del poder de disposición de la misma.

 

La entrega del terreno referida en el apartado anterior constituye un pago a cuenta, o anticipado, y en especie de la edificación futura, pago que percibe el promotor y que, en consecuencia, está sujeto y no exento del Impuesto.

 

Por tanto, en el momento de la adquisición del terreno por el promotor se devengará anticipadamente el impuesto correspondiente a la entrega de las edificaciones futuras, siendo la base imponible de dicho pago a cuenta, el valor en el mercado de las referidas edificaciones, de acuerdo con la fase de producción o comercialización que tengan en el momento de dicho devengo anticipado.
 

Esta base imponible normalmente coincidirá con la de la entrega del terreno, salvo en las permutas parciales en las que el promotor satisface además un diferencial monetario, en cuyo caso la base imponible del pago anticipado debería coincidir con el valor de mercado del terreno menos el citado diferencial. La base imponible del pago anticipado así calculada no debe ser objeto de rectificación en el momento en que se entreguen las edificaciones, cualquiera que sea la variación, al alza o a la baja, que experimente el valor de las mismas durante el tiempo transcurrido desde la perfección del contrato de permuta, fecha que debe tomarse como referencia, hasta que se entregue efectivamente la edificación una vez concluida su construcción. 






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